城市竞赛开跑：高铁普及对地域经济及对房价的影响分析
Author：huxingping Date：
关注铁路的同时，还是绕不开那个话题，当郑州的米字型高铁通车后，对房价的影响会有多大。当天，有很多人在我微信中就问到：
我是平顶山郏县的，我们那里总算通高铁了，我们县里的房子会大涨价吗，现在本来就不低了。
“宋老师，我是周口沈丘的，现在我们那到郑州就一个多小时了，到合肥也不过1个小时，我现在在外边打工，未来可能回去，是不是现在就需要在沈丘买套房子。
对于这个问题，实际上有条留言说得好：
对于，这条留言，我想当众回复一句：深以为然。
2011年6月30日下午3时，随着铁道部部长盛光祖一声令下，北京南到上海虹桥的G1次新一代高速动车组列车，驶离北京南站，向着上海疾驶而去。
2014年7月1日沪汉蓉快速客运通道全线开通动车组，起于上海虹桥站，途经南京、合肥、武汉、重庆等城市，终点成都东站，全长1985公里，设计速度160~350公里/小时，并不是严格意义上的高铁，但它是中国规划的“四纵四横”铁路骨干网中四条横向高速铁路之一。
五年过去了，一纵一横两条高铁沿途城市的情况发生了哪些变化呢？
下面这张图是京沪和沪汉蓉高铁沿线部分三四线城市，在高铁通车之后的人口变化图——
数据已经清清楚楚的表明，两条高铁通车后，36个高铁节点三线城市26个出现人口流失，最多的湖北荆州市人口下降24万，占总人口约4%。
人口流失城市绝大部分是那种经济落后，人口众多的农业县、农业市。
只有两种城市避免了这种尴尬的出现，要么自己有自己的独立产业体系，可以吸纳就业，比如徐州。要么处于超大城市周边，充当睡城，比如廊坊。
也就是说，在高铁通车后，我们所期待的高铁聚集效应并没有出现。反而，因为高铁的出现，沿线的三四线低能级城市人口加速外流。曾经滞留和阻隔他们的是空间，但有了高铁之后，他们加速的流向了经济更强、基础更好的城市中。
人口流失同时伴随着财富的流失
所有通高铁的三四线城市政府都希望，高铁的开通能够让高能级城市的投资流向自己，以拉动自己的经济。
然而，真实的结果是——在高铁通车后，几乎所有的三四线样本城市GDP增速都明显放缓。
湖北潜江、山东枣庄、重庆涪陵，在高铁通车之前，增速都能跑赢全省大盘。但是通车之后，反而低于平均数，跑输了全省大盘。
我们的预期是，高铁修通后，沿线的人口、经济、财政和收入会被高铁拉得更加均衡。
然而，5年的事实证明了——两条高铁通车后，核心城市的聚集效应愈发加强，三四线城市的人口、经济、财政和收入反而被加速掏空。
如果你很强，高铁会让你变得更强。
如果你很弱，高铁会让你变得更弱。
这就是，中国高铁时代的马太效应。
高铁对房价影响
试问全国哪个人口、财富流失城市，房价能稳定地增长？
米字型高铁开通对于河南18地市，甚至每一个县都是一道考题。
对于郑州来说，无疑是一件好事。现在的全省一家独大的郑州，现在有了更多的底气来吸引外来人口，因为只有在郑州，才能满足一亿人收入和追求的共同需求。
所以，对于郑州房产，这是一个大利好，而且是一个持续利好。源源不断地外来人口就是源源不断的客源，源源不断的财源。
这一点毋庸置疑。
对于其他城市呢？
以半小时经济圈计算，郑州市周边几个主要城市和数个县城将拥有一定的睡城价值。比如开封、许昌、焦作、新乡以及下属长葛、原阳几个县。
每天工作在郑州，下班坐高铁回家。
或工作日在郑州，周末去下面休息。
这种情况在郑州很少见，但是在南方，特别是长三角、珠三角现在已经慢慢形成趋势。尤其是在八纵八横线路上县级城市（因为班次多），2019年房价涨的都挺快。
另外，国家也慢慢研发高铁人脸识别技术和高铁月票制度，明显要推动这种趋势。
为什么要限定在半个小时内？
因为一个人对于通勤时间忍受力是有一定的限度的，对于郑州来说单程一个小时是极限。高铁上半个小时，进站出站，公交换乘，怎么弄也得半个小时多了，所以对于每天通勤价值的城市，高铁时间应该限定在半个小时之内。
所以，对于半小时高铁圈的城市县城，高铁的开通对于他们来说是一件好事，只不过可能兑现的时间会长一些。
具有睡城价值需要满足两个条件。
中心城市产业收入足够的高，能够吸引大量外来人口工作。
中心城市的房价足够得高，让外来人无法在主城安家。
那么，对于其它通高铁的城市，尤其是人口输出大市，如南阳、周口等。
坦率的说，我很悲观。
本来已经人口流失严重的地区，对于这些产业水平差，收入不高的城市来说，高铁不仅不会为他们输血，反而变成了抽血的水泵。
对于河南来说，最重要已经不是抽血不抽血的问题，而是抽出的血应该是流向省会，还是流向重庆、成都或者是南京、苏州的问题。
为什么把郑州设为中心城市？
因为中央和省里都明白，郑州再不牛逼，高铁一旦通车，河南的“血”就被吸到省外了。
这些中小城市高铁开通的两年，房价会涨一点，尤其是高铁站周边，因为对于这些城市是一个“新东西”。
当一切归于常态，五年左右，人们才会发现“高铁的可怕”。
原来，出去打工的只是20-30岁的年轻人，现在只要不到60岁，大家都出去打工。
人口都顺着高铁出去了，只有过年的时候才回家看看。
过了几年，站住脚跟，甚至直接在省城买了房，把父母都接到省城去住，连过年看看的欲望就没有了。
这或许就是那些高铁沿线三四线的宿命——高铁通了，老家死了。
美国铁锈地带的警示
美国铁锈地带（Rust Belt）指的是传统工业衰退的地区—美国中西部—五大湖附近，在19世纪后期到20世纪初期，因为水运便利、矿产丰富，因此成为了重工业中心。其中包括的工业城市有：底特律、匹兹堡、扬斯敦、密尔沃基、代顿、克利夫兰、芝加哥、哈里斯堡、伯利恒、布法罗、辛辛那提等。
然而受世界经济快速全球化影响，这些美国内陆地区的工业就纷纷衰败了。很多工厂被废弃，而工厂里的机器渐渐布满了铁锈，因此那里被称为了铁锈地带
工业经济仍然是城市赖以生存和发展的基础。 在当今世界，全球化趋势不可逆转，加上人工智能的冲击， 因此决定一个城市工业竞争力的要素，将不是人工成本，而是物流成本。除了中国之外，目前世界上没有一个千万人口级别的城市远离海岸线超过150公里。
随着世界经济的不断发展，技术呈现多样化格局，经济全球化引发了新的城市职能分工，产品设计、加工、制造以及销售的地域格局被打破，在沿海的城市依托便宜的海运优势，有着天然的优势。
所以，对于内陆城市，我抱着悲观的态度。
我们都知道，传统工业的各环节在大多数时候高度依赖地理条件：
资源采掘类：需要在各类资源产地
重化工：沿海、沿江有大港，水陆交通枢纽
轻工消费品：港口，离产业链上下游近
在2010年左右，中国的高速工业化进入尾声时，全国到处都是依靠各地特色工业而发财的“老板”们：山西、榆林、鄂尔多斯的煤，浙江的箱包服饰小商品，河北的钢厂，山东的炼油厂，东莞的电子代工厂，长沙徐州的机械重工，昆山的台商等等…
而当工业化进入后期，三产服务业崛起后，情况就发生了变化。三产并不强烈依赖于特殊的地理条件，而更在乎一个地区所能提供的资本、人才、以及行政资源。从富豪榜我们也可以发现端倪：2010年的富豪榜上，大多数还是各类轻重制造业，而到了2016年，则大都变成了互联网、投资、房地产。三产占比超过70%的美国，其富豪榜上除了一对石化兄弟外，其余被IT、投资、金融霸榜
对于脱二向三、脱实向虚这一趋势，塞冬曾说过：
这个世界正在向Matrix迈进——贫富差距扩大，资本为王，实体经济劳动者收入冻结
金融业为资本服务使其继续增值，互联网则为劳动者创造出一个低成本的Matrix(黑客帝国-矩阵革命)虚拟世界，让人们能沉浸在直播、小说、手游、头条中，从而逃离现实，并导致低结婚率和低生育率
于是，当一个地区高度依赖传统制造业时，其人民将普遍沦为Matrix的消费者，该地区的发展天花板也会被锁死。而想要突破天花板，就需要吸引三类人群：有资产者、金融业、互联网业——因为他们是Matrix的创造者：
硅谷核心区住房中位数价格200-300万美元，是全美均价的15倍
曼哈顿、伦敦、香港三大金融中心住房中位数价格100-200万美元
中国硅谷西北旺、望京、南山，8-10万均价，世界顶尖水平
而至于学区房，就是制造Matrix的劳动者们试图让后代不要滑落进自己制造的Matrix的护身符
从功利主义的角度出发，我们就只能将资产转移到Matrix创造者云集的地域
中国的高速工业化已经落幕，年轻人口的断崖式下跌就在眼前
同步发展、同步致富已成往事，城市的发展正在加速分化，惨烈的优胜劣汰即将开始
能否将工业时代积累的财富转化为高端三产行业，将决定城市发展的成败
行政权力、财政资金在国民经济的比重日渐增长，这有利于行政中心城市
国家级中心城市、大区中心城市、人口大省省会，在这轮竞赛中处于天然优势地位
人口和人才的争夺大战即将开始，未来5-10年，除一线城市外，其余城市会进一步放开户籍，甚至创造越来越好的条件来吸引人口
综合起来：行政中心、服务业高地、年轻的年龄结构、巨量腹地人口，这些都是一座城市发展的利好要素。当然，只有极少数城市具有所有这些特质，而大部分城市都需要面临权衡，更具体的，塞冬后面会陆续写文章加以阐述
5-10年后，分化的初步结果就将显著地呈现在世人面前，这将导致亿万家庭资产的大幅波动。在这样一个分蛋糕大于造蛋糕的年代，眼光的好坏将具有决定性的意义
对于个人投资和房产配置而言，根据上述分析，所需要做的就是：
不要在村镇和不发达县城继续配置非自住房产——这些地区的房子未来大多会沦为无人居住的钢筋水泥纪念碑
不用担心高度单核心的中心城市的资产会贬值：如成都、郑州、武汉、合肥
可以尝试布局那些后备人口众多，具有较高潜力的省会城市：如贵阳、南昌、南宁、长沙
参考文章：
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