深圳择业看西部：深圳为什么西部比东部发展快
Author：zhoulujun Date：
中国最缺地的城市
深圳，大家都知道是个严重缺地的城市，深圳全域1997平方公里，只有北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4强。我老家湖南省衡阳县总面积2558平方千米。其实深圳之前是东莞的一个县，东莞之前是惠州的一个县。深圳就是那么小的。
深圳在不到2000平方公里的土地，还有接近一半的山地，深圳的基本生态线控制面积为974.5平方公里， 剩下可开发的面积只有1023平方公里。
到2017年，深圳已开发面积为923.25平方公里，再加上近两年的开发用地，深圳剩余可开发的土地储备只有50平方公里左右。
而这宝贵的1023平方公里可开发土地面积中，有120公里是填海而来，超过了深圳可利用土地的十分之一。
填海土地不仅珍贵，而且是完全被政府控盘的净地，没有乱七八糟的农民房和厂房这些历史遗留问题。
在填海净地上，政府可以从容来做高标准规划，把最高端的产业和最好的配套都放在这里，这些片区的房价自然也是最贵的。
深圳的填海片区有哪些
主要包括：
福田的深圳湾沿线，这一区域的深南大道以南，基本全是填海而来，包括世界之窗、民俗文化村、红树湾、欢乐海岸及整条滨海大道，全部是在填海区上建成的。
福田保税区
盐田港
后海和深圳湾片区；
赤湾和妈湾港；
前海居住区和前海自贸区；
宝中、碧海和机场片区；
沙井沿珠江片区
看完填海区域图，你会惊奇地发现，深圳竟有这么多片区都是填海而来，而且都是高房价片区。
我们一个动态图来表示：
你现在知道的知名地方都是填海填出来的。
深圳填海造地的历史
深圳填海历史悠久，要追溯到1981年，那时候的深圳刚刚起步，不存在地不够用的问题，最开始填海是为了港口建设，深圳的填海起步于蛇口片区。
当年的蛇口只是一片山地和滩涂，不适合建设深水港，为了港口建设，蛇口开始开山填海，蛇口港建成之后，为了增加吞吐量和港口规模，填海区又向赤湾和妈湾延伸。
1985年，在深圳湾沙河工业区的滩涂之上，华侨城开始按照蛇口的模式搞开发。
四年之后，在这个填海地块上，建起了深圳第一个主题公园——锦绣中华，一时间游客爆满，声名鹊起，奠定了华侨城未来数年的旅游地产开发之路。
1994年，一座更著名的主题公园——世界之窗开园，福田深圳湾的填海地块重点开发了旅游业，后期也建造了高端滨海豪宅，红树西岸和中信红树湾。
从1990年到2016年，深圳进入填海造地高峰期，填海面积如下图所示：
深圳填海造地的原因
深圳为什么热衷于填海造地?当然是因为深圳缺地，更深层的原因是城中村难题。
一直尾大不掉的城中村，是深圳最大的历史问题遗留。
深圳的城中村数量巨多，密度超大，而且无处不在，深圳市内很难找到连成片的可开发净地，星罗棋布的城中村，或者控盘，或者染指每个片区。
没有整块的政府控盘土地，想做大规模的统一规划开发非常困难，这个一直掣肘深圳发展的大难题，通过填海造地获得部分解决。
深圳本来就有大量的山地，开山填海，把山夷为平地，再把海填成平地，一举两地，深圳的平地面积瞬间增加了两倍。
填海地块经过两年的沉降期，就可以进行大规模建设，早年有人担心填海地块会出现塌陷，但填海区建筑几十年安然无恙，证明填海造陆是可行的。
填海这么有价值，缺地的深圳自然不愿放弃，尤其进入2010年以后，填海速度越来越快，六年时间就填平了40平方公里海域。
深圳填海被迫搁浅
深圳填海在加快，同时引发的生态环境问题也越来越多，最大的争议在于对红树林的保护，福田保税区的填海填掉了100多公顷的红树林，滨海大道的建设虽然保留了红树林，但红树林原有的生态环境遇到了一些破坏。
2016年，深圳公布了2016-2020年的五年填海规划，计划填海造地50平方公里，填海的主要区域在宝安、盐田和大鹏三个区，投资总额273亿，有2/3计划填在宝安。
宝安主要填西线，继续填埋珠江与大铲湾。盐田只能填港口码头周边，大鹏主要填埋大鹏澳和东家湾海域。
就是深圳政府准备填海提速的时候，反对填海的声音也越来越大。
2018年7月，中央印发了《关于加强滨海湿地保护严格管控围填海的通知》，严控新增围填海造地，明确规定除国家重大战略项目外，全面停止围填海项目审批。
深圳的填海造地之路不得不戛然而止，向海要地走不通了。
近两年，填海被叫停后，只在宝中和前海湾区域填出了大铲湾半岛和小铲湾岛，大铲湾有计划引进腾讯、阿里等高科技企业，打造为一个科技岛，但同时遭遇众多阻力，认为大铲湾应该发展港口物流产业。
深圳为什么西边比东边发展的好
我们来看看深圳近四十年的填海路径图，就会明白深圳的发展为什么一路向西。
深圳虽然有260公里的海岸线，但适合填海的片区主要在南山和宝安。
四十年来，深圳从蛇口和赤湾填起，填平了福田的保税区和红树湾后，向东无路可走，只能一路向西，填出了后海、深圳湾、半岛、前海、宝中、碧海、机场和沙井，最终填出了一个八十平方公里的滨海长廊。
极度缺地的深圳，这条填出来的滨海长廊净地，注定要承载深圳最优质的资源和最高端的产业。
在这条滨海地带，红树湾建设了滨海大道，发展了旅游产业和房地产；
后海建设了住宅和高科技产业园；
深圳湾建设了高端豪宅；
半岛建设了滨海豪宅；
宝中建设了住宅、产业、学校、医院等全方位城市配套；
碧海建起了中端住宅群；
机场用来发展航空和物流业；
沙井还有净地等待规划开发；
前海，则接纳了当下政府最看重的自贸区。
这，才是深圳为什么一路向西的原因。
下图是 深圳市西部大空港新城区域建设用海规划
深圳一路向西，不是历史的召唤，而是填海的结果。
南山和宝安，因为有先天填海优势，填出了增量净地，在区域竞赛中获得中程加速，将其他片区都甩到了身后。
一个城市，一个片区的时、运、命，往往会因为一些不经意的细节而逆转，而大时代的浪潮，会席卷并改变很多小人物的命运，比如那些早年在这些片区买了房子的人们。
做为一个城市研究者，一个楼市深耕者，我常常会在研究城市的过程中，感受到时代的恢宏，机遇的莫测和个体的渺小。
四十年填海，改变了深圳的发展格局和无数人的命运。
因为填海，深圳一路向西，不过，一路向西迟早会有尽头，而这世界惟一不变的就是变化。
对于微观的个体来说，提前预判这个恢宏的大时代，并且顺应它，才是最明智的选择。
其实统一的困局，在温州表现的比深圳更加厉害，感兴趣的可以拓展阅读：中国陆域面积悄悄膨胀，这座城市是最大功臣，它疯狂围填海，硬生生造出半个沈阳 https://zhuanlan.zhihu.com/p/103734165
从国外看就是新加坡和荷兰，新加坡一直是深圳的好老师之一：新加坡是世界上填海造陆比例最高的国家之一 https://zhuanlan.zhihu.com/p/47442245
参考文章：
图说深圳海岸线变迁：滩涂填成豪宅 75%红树消失 https://www.sohu.com/a/36094365_124752
现阶段的深圳，为什么只看好西部？这篇文章终于说清楚了 https://new.qq.com/omn/20191025/20191025A001EG00.html
你可能不知的深圳填海 1973-2016 卫星图对比 https://zhuanlan.zhihu.com/p/29038412
深圳西海岸要爆发了！深圳填海区再造中心？ https://www.sohu.com/a/70990580_355744
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